Vraag en antwoord

Wat kost een makelaar?
Elk makelaarskantoor hanteert zijn eigen tarief. 

De meeste kantoren hanteren een percentage over de uiteindelijk gerealiseerde koopsom.
Goed om te weten is dat de makelaarskosten vaak berekend zijn exclusief de BTW.
Hou hier dus rekening mee wanneer een makelaar je dit aanbied.
Wettelijk hoort een makelaar jou te informeren middels een courtage inclusief de BTW.

Uniecker Wonen Makelaars werkt met vaste tarieven middels een staffel.
Wanneer wij bij onze opdrachtgevers zijn geweest voor het doen van een gratis waarde oordeel van de woning ontvangt deze een offerte waarin vermeld staat welke diensten wij gaan uitvoeren en welke vaste tarief hier aan gekoppeld is.
Wij benoemen onze bedragen altijd inclusief de BTW. Dit om nare (en dure) verrassingen achteraf te voorkomen.

De makelaar heeft recht op een vergoeding als hij de verkoop van jouw huis op succesvolle wijze heeft begeleid.
Daarom hoef je pas te betalen op het moment dat je een officiële koopovereenkomst hebt getekend. De courtage van de makelaar wordt verrekend bij de notaris op de datum van eigendomsoverdracht. 

Wanneer ben ik in onderhandeling? 
Je bent pas in onderhandeling als de verkopende partij reageert op uw bod door een tegenbod te doen. Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij jouw bod met de verkoper zal bespreken.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt? 
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden.
Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is.
Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld.
De verkopend makelaar moet dit wel duidelijk melden.
Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is.
Als belangstellende mag je dan wel een bod uitbrengen, maar de makelaar mag dan pas met jou in onderhandeling treden als de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen.
Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.

Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij je bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen? 
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
Daarnaast kun je als potentiële koper echter ook besluiten om tijdens de onderhandelingen je bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerder gedane bod.

Hoe komt de koop tot stand? 
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in een koopakte.
Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is dan ook belangrijk dat de partijen het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.

Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van deze akte heeft ontvangen, treedt voor jou als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kan je als koper alsnog afzien van de aankoop. Doe je dit niet, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? 
Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – in overleg met de verkoper – besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de biedprocedure te wijzigen om vervolgens te kiezen voor bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierbij hebben alle bieders een gelijke kans om het hoogste bod uit te brengen. Alvorens het systeem te wijzigen, dient de makelaar uiteraard eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen.

Moet een makelaar als eerste met mij in onderhandeling gaan als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging of als ik als eerste een bod uitbreng?
Nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. Hij heeft wel de plicht u daarover te informeren. Heb je serieuze belangstelling, vraag de makelaar dan wat je positie is. Dat kan teleurstelling voorkomen.

Wat is een optie? 
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning niet. Het begrip ‘optie’ wordt daarbij vaak ten onrechte gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar van de verkoper zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie kun je niet eisen; de verkoper en de verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’? 
Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2%), de notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper. Om deze reden is het doorgaans ook verstandig om zelf een aankoopmakelaar in te schakelen.

Hoe zit het met verborgen gebreken na de oplevering?
Kopers kunnen ná het transport van de woning geconfronteerd worden met gebreken. Wie is hiervoor aansprakelijk? 

Om een antwoord te krijgen op deze vraag zijn de partijafspraken van belang. Met anderen woorden: wat hebben partijen afgesproken in de koopovereenkomst over de aansprakelijkheid met betrekking tot gebreken?

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst, is bepaald dat de woning aan koper in eigendom zal worden overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico voor gebreken wordt dus in eerste instantie bij koper neergelegd. Op deze hoofdregel wordt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een vergaande uitzondering gemaakt. In artikel 6.3 is doorgaans opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een ‘normaal gebruik’ als woonhuis. Onder ‘normaal gebruik’ van een woning wordt in het algemeen verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met redelijke mate van duurzaamheid. Het ‘normaal gebruik’ van een woning wordt ingekleurd door de ouderdom en de prijs van de woning. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd.

Tevens moet koper beseffen dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren en die aan koper ‘bekend’ of ‘kenbaar’ zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ook hierom is het altijd verstandig om een aankopend makelaar en/of bouwkundig inspecteur in te schakelen. 

Wil jij meer informatie over het verkopen of kopen van een huis?

Vul onderstaand formulier in en wij nemen contact met je op.